Để tránh 'bị lừa' khi mua nhà dự án
Để tránh “bị lừa” khi mua nhà dự án
Gần đây việc tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng trở nên gay gắt mà nguyên nhân chủ yếu là do người mua nhà không để ý đến những “tiểu tiết” để bảo vệ quyền lợi cho mình sau này.
Vậy cần làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình khi mua nhà. Để trả lời câu hỏi này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật.
Trước khi có quyết định mua nhà, người mua nhà nên liên hệ với cơ quan nào để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án?
Hiện nay cơ quan quản lí chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
Pháp luật quy định về các loại hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào thưa ông?
Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại hợp đồng mua bán. Nếu phân loại trên tiêu chí chủ thể bán thì có 2 loại:
- Thứ nhất: Chủ thể bán là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Thứ hai: Những chủ thể khác.
Còn xét về đối tượng mua bán (tức là đối với căn nhà) thì cũng sẽ được chia làm nhiều loại: chẳng hạn nhà dự án và là nhà riêng lẻ; hoặc nhà hiện hữu (đã có sẵn) và nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án bất động sản hiện nay, chủ đầu tư bán nhà thông thường thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.
Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng với bên bán, người mua cần chú ý những điểm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã có thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc bán nhà.
Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Thời hạn giao nhà và cách thức tính diện tích nhà cũng cần được ghi rõ trong hợp đồng. Bên cạnh đó, có một số người mua nhà quan tâm đến tiến độ thanh toán để xem cân nhắc khả năng tài chính cho phù hợp.
Ngoài ra cần chú ý đến quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài liên quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu có một bên không thực hiện đúng theo hợp đồng thì sẽ căn cứ vào chế tài đó để xử lý.
Quy định của pháp luật về tiến độ thanh toán khi mua nhà dự án như thế nào, thưa ông?
Điều 39 Luật nhà ở có quy định rõ, trước khi bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Còn thời điểm nào, thanh toán bao nhiêu là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua miễn là đảm bảo không quá 70% giá trị căn nhà ghi trên hợp đồng trước khi bàn giao.
Trường hợp, khách hàng đã ký hợp đồng để mua căn hộ và nộp tiền đúng tiến độ nhưng chủ đầu tư chậm giao nhà trong thời gian kéo dài thì người mua có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Trường hợp chủ đầu tư chậm giao bất động sản cho khách hàng so với quy định của hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng đó. Có thể, chủ đầu tư có thể sẽ phải thanh toán cho khách hàng một khoản tiền lãi trên cơ sở số tiền mà khách hàng đã thanh toán trước đó. Tuy nhiên, thực tế áp dụng phải căn cứ theo quy định của hợp đồng, tức là nếu trong hợp đồng có quy định cụ thể các chế tài thì bên mua có quyền căn cứ vào hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện theo quy định hợp đồng thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa. Nếu trong hợp đồng không quy định chế tài cụ thể thì sẽ rất khó thực hiện trên thực tế.
Vậy người mua nhà có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung Hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra?
Hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư được xếp vào loại hợp đồng dân sự, do đó, nguyên tắc ký kết phải là tự nguyện thỏa thuận. Thông thường chủ đầu tư thường đưa ra những hợp đồng mẫu. Tuy nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng. Nhất là trong thời điểm hiện nay chủ đầu tư đang mong muốn bán được hàng nên khả năng người mua yêu cầu bổ sung điều khoản thì có thể được chủ đầu tư chấp nhận.
Riêng về nhà lẻ, hiện nay có nhiều trường hợp vờ khai báo mất sổ đỏ sau đó xin cấp mới. Và họ đã bán cùng một mảnh đất cho hai người khác nhau. Vậy có cách nào để biết sổ đỏ mà các bên đang giao dịch là sổ đỏ duy nhất của người bán?
Thật ra điều này rất khó xảy ra trên thực tế, vì nếu đã có sổ đỏ và sổ hồng thì khi bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng phải có công chứng mới có hiệu lực. Khi đã đem sổ đỏ hoặc sổ hồng đi công chứng thì các phòng công chứng sẽ kiểm tra với nhau nên khi căn nhà này đã bán rồi mà lại đem sang phòng công chứng khác để bán thì sẽ không được nữa. Khi người mua bị lừa đảo dạng này thì khả năng là do mua bán bằng giấy tay không qua công chứng.
>> Xem thêm: Mua bán nhà đất
Ông có lời khuyên gì cho những người đang có ý định mua nhà?
Thực tế việc mua nhà là việc hệ trọng trong cuộc đời và thường có giá trị giao dịch lớn nên trước khi mua nhà thì người mua nhà nên cân nhắc kỹ và cần kiểm tra kỹ càng về pháp lý. Trường hợp không có khả năng tự kiểm tra được, người mua nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.
Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Làm gì để tránh sập "bẫy" công chứng giả?
Không chỉ làm giả giấy tờ, nhiều kẻ gian còn giả cả người đi công chứng. Không ít người thiếu kinh nghiệm đã sập bẫy, tiền mất tật mang. Dưới đây là một số lưu ý của các công chứng viên để nhiều người không bị dính các loại giả này.
Từ thông tin Cơ quan CSĐT Công an Tp.HCM vừa khởi tố một vụ làm giả giấy tờ để đi công chứng hợp đồng bán nhà, đất, nhiều công chứng viên (CCV) đưa ra những lời khuyên để giúp mọi người tránh được những cú lừa không quá tinh vi.
1/ Xem thật kỹ các giấy tờ
Hồ sơ mua bán nhà, đất gồm có: giấy chủ quyền nhà, đất; giấy CMND; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… Đối với những giấy giả được làm tương đối đơn giản, người dân vẫn có thể tự kiểm tra.
Chẳng hạn, trong một vụ lừa để bán miếng đất tại xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn), nhiều CCV dễ dàng nhận ra giấy có biểu hiện giả vì in quá xấu lại sai chính tả, có dấu hiệu cố tình bôi bẩn cho khó nhận biết, các dấu mộc chìm - nổi đều có điểm sai… Về chất liệu giấy, giấy đó quá dày, nặng hơn bình thường, hình quốc huy in nhòe nhoẹt thiếu sắc nét, mộc nổi sai, các chi tiết ghi trên giấy chưa đúng.
Bình thường, những dòng chữ in sẵn trên mẫu giấy đỏ, giấy hồng của cơ quan nhà nước phát hành không sai lỗi chính tả và được in đậm nét. Do đó, nếu giấy chứng nhận có lỗi chính tả hoặc mờ nhạt thì người mua cần đặc biệt nghi ngờ. Bên cạnh đó, người mua nên nhìn kỹ số giấy để nhận ra những bất thường. “Có giấy mới cấp đầu năm mà lại có số cả ngàn, thậm chí mười mấy ngàn. Tôi kiểm tra ngay thì y như rằng giấy… giả” - CCV Phan Văn Cheo dẫn ra một kinh nghiệm.
Có một đặc điểm về mẫu giấy mà nếu để ý kỹ nhiều người vẫn có thể nhận ra thật, giả. Trong một vụ làm giả giấy tờ để bán một căn nhà tại phường 15 (quận Tân Bình), những người liên quan phát hiện giấy chủ quyền nhà không đúng mẫu theo quy định hiện hành. Cụ thể, tại tháng 3/2010 thì giấy chủ quyền phải được cấp theo Nghị định 88/2009 của Chính phủ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Thế mà giấy chủ quyền nhà đem ra mua bán lại là mẫu giấy theo quy định cũ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Ngoài ra, độ cũ, mới của các loại giấy cũng là yếu tố không nên bỏ qua. Nếu giấy chứng nhận được cấp đã khá lâu mà các nét mực đều còn mới tinh thì cũng cần phải xem lại. CCV Hoàng Mạnh Thắng kể: “Trong vụ một phụ nữ ở quận 6 nhờ người giả làm chồng để bán nhà, đất trong khi người chồng thật đang ở tù mà tôi đã phát hiện vào tháng 6/2012, tôi thấy CMND cấp được khoảng năm năm mà sao mới quá. Sinh nghi, tôi vặn hỏi người chồng giả những thông tin về “người vợ” thì rõ được trắng, đen”.
>> Xem thêm: Mua bán nhà đất quận Đống Đa
2/ Đến tận nơi để xác minh cả giấy lẫn người
“Đến tận nơi để vừa thấy tận mắt tài sản, vừa xác minh được người giao dịch với mình có phải là chủ thật sự hay không” - CCV Hoàng Mạnh Thắng đưa ra thêm một kinh nghiệm. Theo ông Thắng, bằng những con mắt “có nghề”, nhiều CCV đã “chặn bắt” được nhiều vụ giấy tờ giả, giúp người mua giao dịch được an toàn. Trong số ít vụ “lọt cửa” công chứng có một nguyên nhân chung thường thấy, đó là người mua không đến tận nơi xem nhà, đất.
Ông Thắng dặn dò: “Đầu tiên, người mua có thể liên hệ với các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin pháp lý của nhà, đất cần giao dịch như nhà, đất đó ai là chủ, giấy tờ cấp năm nào, vị trí, diện tích ra sao… Tiếp nữa là đến xem tại chỗ để có thể kiểm chứng đúng, sai, hỏi người dân xung quanh, tổ dân phố… để lấy thêm thông tin về người chủ. Với cách này, người mua tránh được giấy tờ giả lẫn người giả”.
Đồng tình, CCV Lý Thị Như Hòa gợi ý: “Người mua có thể đến bất chợt để xem người đang ở trong nhà đó có phải là chủ thật hay có phải là vợ/chồng của người chủ thật theo các thông tin đã được cung cấp trước đó hay không. Người mua có thể thăm dò thái độ, hỏi lại họ có muốn bán nhà không... Đừng nghĩ làm vậy là thừa vì đã có trường hợp chồng lấy giấy chứng nhận rồi giấu vợ đem bán và để qua mặt CCV thì chồng thuê người khác đóng giả làm vợ”.
3/Lấy thêm thông tin từ cơ quan công chứng
Ngoài các loại giấy tờ nêu trên thì hợp đồng ủy quyền cũng có thể bị làm giả để người này bán nhà, đất của người kia. CCV Như Hòa cho biết: “Có trường hợp người cho vay đang giữ bản chính giấy chủ quyền nhà, đất của người vay đã làm giả hợp đồng ủy quyền để bán nhà, đất của người vay và bị CCV lật tẩy. Để tránh xui xẻo, người mua nhà, đất bằng các hợp đồng ủy quyền có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không rồi hãy giao dịch”.
Cũng theo CCV Hòa, có trường hợp người này chỉ ủy quyền cho người kia được thế chấp nhà nhưng người được ủy quyền đã tự chỉnh sửa, thêm thắt vào hợp đồng nội dung “được quyền bán nhà”. Vậy nên việc lấy thêm thông tin từ cơ quan công chứng sẽ giúp người mua tránh được nhiều hậu quả khó lường.
Đăng bởi Tiên Tiên Tags: bất động sản, chung cư, mua bán bất động sản, mua bán chung cư, Mua bán nhà đất, nhà đất
